深圳合同诈骗案件辩护律师
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陈云律师，深圳合同诈骗案件辩护律师，现执业于广东瀛尊律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
在房屋买卖交易中，不动产交付后尚未办理产权过户登记，又再次转让房产的现象，比较多见。在这种情况下，合同附随义务并不当然免除，附随义务人仍须履行合同附随的协助办理产权过户登记等义务。
案情
2000年5月2日，原告刘建军与第三人吴云红登记结婚。2002年9月16日，第三人吴云红与被告付兰平签订《房屋买卖合同》，约定由被告付兰平将其位于奉节县永安镇人和街72号矿业公司6幢2单元住房一套卖给第三人吴云红，房价款为82000元。同年9月20日，第三人吴云红支付被告付兰平全部价款，付兰平为吴云红出具了收条。原告刘建军与第三人吴云红随后搬进房屋居住。2006年4月25日，奉节县人民法院以奉法民初字第45号民事判决书判决刘建军、吴云红离婚，该判决已发生法律效力。同年12月15日，原告刘建军与第三人吴云红达成《离婚后房屋产权协议书》，约定2002年9月 16日购买的被告付兰平在矿业公司的住房一套，归原告刘建军所有。该房屋的产权证明已于2004年7月2日即已办理完毕，但该房的产权过户手续一直未予办理。原告刘建平多次要求被告付兰平办理房产过户登记手续，但被告付平均予拒绝。
被告付兰平原系奉节县矿业公司职工，其所卖之房系其矿业公司集资建房。被告付立平与被告罗术琼于2011年4月7日登记结婚。庭审中，被告付兰平辩称：其所属房屋并非卖给第三人吴云红，而是打牌输给吴云红的;被告罗术琼辩称，无论该房是卖了还是打牌输给别人，她都对房屋享有产权，请求驳回原告的诉讼请求。第三人吴云红述称，吴云红与刘建军结婚后，于2002年9月16日与付兰平签订合同购买房屋一套，同年9月20日将房价款82000元交给付兰平，由付兰平出具收条，并一同到矿业公司领取该房钥匙并交给了吴云红，交付房屋后随即入住。后因法院判决离婚，即与刘建军达成协议，将该房分给刘建军所有。
裁判
奉节法院审理认为，诚实信用是我国合同当事人应当遵循的基本原则。被告付兰平与第三人吴云红签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，是双方在平等、互利、自愿基础上所达成的协议，根据合同法规定，属有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务。第三人吴云红签订合同后按照合同约定履行了给付被告方82000元房款的义务，被告付兰平亦将吴云红所购买的房屋予以交付，双方买卖合同中约定的主要义务已经履行，但依照法律规定，被告付兰平在履行合同后还应履行协助义务。第三人吴云红系在与原告刘建军夫妻关系存续期间购得房屋，故该房屋属吴云红、刘建军的夫妻共同财产，原告系该房屋的共有产权人。后吴云红、刘建军离婚，并签订离婚后房屋产权协议书，约定该房屋归刘建军所有，故房屋买卖中乙方吴云红的权利义务全部转至刘建军，即在本案中被告付兰平应履行的协助义务就是协助原告刘建军办理房屋过户手续。被告付兰平自拿到该房屋产权证明书之后，未协助原告刘建军办理房屋过户手续，违反了法律规定的合同附随义务，对此付兰平应依法承担相应的民事。因此，原告刘建军请求确认2002年9月16日签订的房屋买卖合同有效，并由被告付兰平履行房屋产权过户协助义务的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
至于被告付兰平庭审中辩解该房屋系打牌输给第三人吴云红，而不是卖给第三人吴云红的抗辩意见，经查，房屋买卖合同系被告付兰平自愿签订，收条系被告付兰平自愿出具给吴云红，且被告付兰平未提供证据证明自己的主张，故对该意见本院不予采纳。被告罗术琼提出自己与付兰平2002年1月1日结婚，该房屋系夫妻共同财产，付兰平出卖房屋时未告知自己，付兰平系无权处分的意见，经查，涉案房屋是付兰平作为矿业公司职工所购的公司集资自建住房，具有一定的福利性质，且被告罗术琼与付兰平系2011年4月7日登记结婚，故2002年签订房屋买卖合同时，该房应系被告付兰平的个人财产，该房屋的买卖系被告付兰平对自己的个人财产进行处分，并非无权处分。据此，被告罗术琼的辩解意见，本院不予采纳。遂判决：一，第三人吴云红与被告付兰平于2002年9月16日签订的房屋买卖合同有效;二，被告付兰平在本判决生效后十日内协助原告刘建军办理位于重庆市奉节县永安镇人和街72号6幢2单元2-2号房屋一套的过户手续。
宣判后，各方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。
评析
1、合同的附随义务不因合同约定义务的履行终结而自然免除
我国合同法第六十条规定：;当事人应当按照约定全面履行自己的义务;。;当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。;该条分两款规定，第一款是指的合同约定的义务，第二款是指的合同未做约定的义务，亦即合同的附随义务。根据合同法的该条规定，合同的附随义务之法律含义应作如下理解：
第一，合同的附随义务系从诚实信用原则引伸而来。诚实信用原则被视为市场交易之帝王规则，因此合同法第六条规定：;当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。;该原则要求当事人在订立、履行合同，以及合同终止后的全过程中，都要诚实，讲信用，相互协作，具体包括：在订立合同时，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为;在履行合同义务时，当事人应根据合同的性质、目的和交易习惯履行及时通知、协助、提供必要的条件、防止损失扩大、保密等义务;合同终止后，当事人也应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，此为后契约义务，亦称合同附随义务。
第二，合同的附随义务以合同约定义务的全面履行为前提。按照古罗马法的理解，;合同是一把法锁。;其意即指合同一经成立，就把双方当事人拷在了一起。这是因为，合同一经签订成立，双方当事人已经注定相互之间的关系为权利义务对等关系，谁也别想只享有权利而不承担义务。因此，这就要求签约的双方都要互相信任，互相依赖，同心协力使双方的约定付诸实现，达至双方预想的合同目的。也就是说，双方当事人的约定，已将双方的权利义务注定于合同之中，不全面履行各自的义务，将无法实现各自所享有的权利。从这个角度讲，合同是一把法锁，将双方当事人拷在了一起。而没有合同约定的全面履行，就不可能谈得上合同的附随义务。
第三，合同的附随义务并约定之义务，而系诚实信用原则所要求的义务。按照合同法第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。这就表明，合同的附随义务，是附随于合同约定义务之履行所形成的义务，比如，车辆买卖合同所导致的车辆变更登记的协助配合义务，房屋买卖合同所导致的产权过户登记的协助配合义务，皆属于该类合同性质、目的和交易习惯所形成的合同附随义务。即如本案中第三人吴云红与被告付兰平之间的房屋买卖，被告付兰平不但应履行合同约定的义务，也要履行合同未约定但依诚实信用原则应当履行的合同的附随义务协助原告刘建军办理产权过户登记。被告没有协助办理，即违背了合同的附随义务，法院判决其应当履行，无疑是正确的。
2、本案被告否定房屋买卖的效力构成合同约定义务与合同附随义务之双重违反
一方面，从本案房屋买卖合同的签订情况看，按照合同法第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付对价的合同。本案第三人吴云红与被告付兰平于2002年9月16日签订的房屋买卖合同，从形式到内容均符合合同法关于买卖合同的要求：被告付兰平将房屋交付给第三人吴云红，完成了出卖人转移标的物的所有权;第三人给付了房屋价款并由付兰平出具了收条，作为买受人的吴云红履行了给付对价的义务。双方从签约到实际交付标的物及给付标的物价款，都体现了合同双方的主观自愿和平等协商，实现了双方签订合同之目的。按照合同法第三章;合同的效力;规定，该合同系合法有效之合同。按照合同法第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
另一方面，从本案庭审中被告方提出的抗辩观点看，无法改变依法成立的合同效力。理由之一，被告付兰平辩解他的房屋系打牌输给吴云红，而不是卖给吴云红的，该意见之所以未能获得判决的支持，是因为被告付兰平空口无凭，根本没有提供证据来证实他的主张。按照常理推断，假若真是付兰平打牌输掉了自己的一套住房，定会有参与赌博的人在场，甚至会有付兰平向公安机关的报案登记，还有其他相关证人的证明。但被告付兰平没有这些证据，自然得不到法律的支持。理由之二，被告罗术琼辩称付兰平出卖之房系其夫妻共同财产，但经法庭审理查明，付兰平与罗术琼结婚登记的时间为2011年4月7日，而付兰平出售房屋的时间为 2002年9月16日，表明该出售之房乃系付兰平在公司的集资建房，属其婚前财产，何来夫妻共同财产之说显然不攻自破。
再一方面，从房屋买卖成交到尚未办理过户登记的时间跨度看，已长达9年之久，被告之所以未履行合同的附随义务，仅仅是一种表面现象，最本质的原因在于被告有意反悔房屋的买卖，以致原告方多次催促办理过户登记都被被告付兰平及罗术琼以种种理由推脱，直至拖到成讼后的法庭相见。这就表明，被告的行为已经构成了对买卖合同的约定义务及其合同的附随义务之双重违反。这一近10的时空跨度，表明被告方缺乏诚实守信。然而事实证明，凡不讲诚实信用的人，最终的结果是;聪明反被聪明误;，必然受到法律的约束与制裁。
先合同义务类型有哪些呢接下来就跟一起来了解下吧。阅读完以下内容，一定会对您有所帮助的。
一、先合同义务特征
通过定义可知先合同义务具有如下特征：
１、先合同义务的主体是特定的
即缔约合同的双方为缔约合同进行接触磋商，由一种普通人之间的陌生关系进入特殊密切联系的关系，实现了义务主体的特定化、相对化。
２、先合同义务成立的理论依据是诚信原则。
诚信原则要求缔约双方维持特殊的信赖关系，互守诺言，讲究信用，共同促成合同缔结成功。如果违反该义务而给对方造成损失时，即使合同未成立或已经订立的合同被撤消或宣布无效，也要进行损害赔偿。
３、先合同义务是一种法定义务
先合同义务是法律强制缔约双方承担的义务。是一种强制性规范而非任意性规范，不是由当事人合意产生的义务，也不允许双方排除。因此违反先合同义务是违法行为而非违约行为。
４、先合同义务是附随义务
相对于有效成立的合同所生的合同义务而言，先合同义务并不决定合同类型，不以给付义务为内容。而且随缔约关系的不断发展，依据诚信原则逐渐形成不同内容的协力、告知、保护、保密等义务。
５、先合同义务始于要约生效，终于合同生效。在要约生效前，双方只是一般人之间的关系，相互间的期待和义务较弱，没有进入特殊信赖关系范围内。随着双方的接触，要约生效后，要约对要约人和受要约人产生约束力，进入特定信赖关系。只有在这种情况下才可能基于信赖对方而作出缔结合同的必要准备工作，对于违反先合同义务的行为进行制裁才有意义。而在要约生效前，要约并未发生法律拘束力，若一方因可归责于另一方的过错而有损失，可用侵权行为法或不当得利加以救济。如在要约生效前，当事人承担先合同义务无疑加重了缔约双方的负担，不利于交易的顺利进行。当然;在少数情况下，并不存在要约，但合同谈判的当事人一方却基于信赖而受损失，出于公平与诚信的考虑，也会存在缔约过失。
二、先合同义务类型有哪些
１、协力义务
即缔约双方共同尽力促成合同缔结成功的义务。;在契约缔约过程中会出现很多导致合同最终不能成立的情况。如发现新的伙伴、提出新的要求等，不断的修改协议会导致合同的缔结无限期的拖延，要求对方出让某些利益或使对方承担更多的债务等。若当事人一方无力或无意缔约的情况下，恶意谈判或恶意终止谈判损害对方的利益并且该行为有证据证明的，这就违反了协力义务。
;;２、告知义务
即情报提供义务，其包括：不向对方做出错误的意思表示的义务，这是告知义务最基本的解释。如不欺诈的义务，不作错误陈述的义务等。合同订立之前重要事项的告知义务。使用方法的告知义务，主要指产品制造人应在其产品上附使用说明书或向购买人告知使用方法。瑕疵告知义务。即对物品的缺陷和不安全因素有告知义务。对于某些特殊的合同，如保险合同、公司认股合同、广告推广式买卖合同等，其中的一方当事人，必须负责详细陈述各种与合同的有关的情况的正面义务。
;;３、保护义务
即在缔约过程中当事人应当善尽必要的注意义务，相互促进，保护对方人身及财产权利不受侵犯，同时，不得滥用经济上的优势地位，胁迫对方，对对方施加不当影响或利用对方和无经验或急迫需要，而取得不当利益。即近几年在我国法院审理的经济纠纷案件中类似消费者在商场内行走或乘坐电梯发生人身伤害事故日渐增多。如果不在缔约过失中规定保护义务，而要用侵权的规定，就会在举证方面存在困难，不利于保护消费者的权益，因此有必要完善先合同义务的立法。
;;４、保密义务
即对缔约谈判过程中知悉的对方的个人身份、财产状况、商业秘密、技术秘密等信息不得向外界泄露或擅自使用。由于缔约过程中;当事人为缔结契约而相互接触磋商之际已由一般普通关系进入特殊联系关系，相互之间建立一种特殊信赖关系;。因此，了解了对方一些局外人不可能知道的情况。按照诚信原则，不得泄露和不正当使用，否则应承担损害赔偿。以诚信原则为依据的先合同义务，远不止以上几种。在具体实践中，基于诚信原则的弹性，还有更多的具体义务。如照顾、忠实义务等。因此必须深刻认识诚信原则并用其衡量才能保证法律的公正。
以上就是整理的关于先合同义务类型有哪些的相关内容，先合同义务是法律强制缔约双方承担的义务。是一种强制性规范而非任意性规范，不是由当事人合意产生的义务，也不允许双方排除。因此违反先合同义务是违法行为而非违约行为。
