签订房屋租赁实务应注意的事 租房合同可以提前解除吗

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签订房屋租赁实务应注意的事

　　签订房屋租赁实务中应该注意的事项有哪些租客与房东签订房屋租赁合同首先要审查出租人出租房屋的合法性。房屋租赁合同中关于租赁房屋用途有法定规定，承租人未经出租人书面同意不能改变用途，确实要改变用途的，一定要事前取得出租人的书面许可。在本文就房屋租赁合同的注意事项详细介绍。

　　出租人出租房屋的合法性

　　出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。

　　出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书，是房屋所有人而无所有权证书，但有建设工程规划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记。出租人为房屋的合建方，与建设工程规划许可证的持有者之间有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。

　　作为承租人，必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件；出租人是单位的，要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。

　　代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留存复印件；查看代理人的授权委托书原件，看代理人是否有代理出租的权限，应留存代理人的授权委托书，如留存复印件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。

　　承租人更改租赁房屋用途的规定

　　租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未经出租人书面同意不能改变用途；改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。

　　如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同；如初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途；如是否能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理办法，如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明，发生纠纷的不少。合同应约定擅自改变用途时承租人的违约、出租人的解约权等。

　　对承租人而言，如果要改变租赁用途，一定要事前取得出租人的书面许可。根据合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

租房合同可以提前解除吗

　　在外面租房子，房东与租客都会签订租房合同。对所租赁的房子、租赁期限、租金以及合同的解除等事项进行约定。实践中，因为租客或房东的个人原因，要提前解除租房合同的，该怎么解除要注意什么问题呢下面由在本文整理介绍相关内容。

　　提前退租的方式

　　提前解除租房合同，最简单的方法就是房东与租客协商一致退租，但是通常都会算上违约。根据租房合同的具体约定，当初交付的押金有可能不退。具体是退，还是不退，还要进一步分析：

　　首先，要知道押金是确保租客在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，而设定的，它并不是违约金。

　　其次：

　　1、如果交付的押金没有事先合同约定，或者不作为定金性质的，押金要返还；

　　2、在租房期间，如果造成房东财产损失，房东可以相应扣除押金，如果扣除相应押金后有多的，也应当返还。

　　以下几种情形，提前退租不算违约：

　　1、房屋租赁协议到期，房屋出租人按约收回租赁房屋；

　　2、出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋；

　　3、承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的；

　　4、屋承租人故意或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途拒绝修复或者赔偿的。

　　租客可以单方解除合同的情形

　　1、出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付；

　　2、出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的；

　　3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；

　　4、出租人不履行检查维修义务，以致危及承租人安全或健康的。